中国房地产市场自2023年春季起,便显露出量价齐跌的疲态。纵观全年数据,这一趋势愈发明显。今年1至10月,国内百强房企的销售总额为52977亿元,较去年同期下降了13.1%。尤其是在10月份,百强房企单月销售额同比骤降33.5%,市场寒意更甚。房价下跌的城市数量也在不断攀升,10月份,全国百城房价下跌的城市已高达98个,且下跌趋势已持续了18个月之久。
那么,楼市为何会陷入如此境地?深究其原因,实则多重因素叠加所致。
首先,不得不提到的是持续多年的房地产调控。早在2016年,国家便开始对房地产市场进行调控,力度逐步加强。2021年,调控次数更是达到了惊人的651次。长期且密集的调控政策,如同釜底抽薪,逐渐扭转了楼市原有的上涨势头,使其步入下行通道。可以说,当前楼市的调整,正是过去数年调控政策长期作用的结果。
展开剩余66%其次,疫情的影响也不容忽视。三年多的疫情,对许多家庭的经济状况造成了冲击。收入减少甚至失业,使得购房者无力承担高昂的房价。同时,疫情也让人们的购房观念更加理性。人们不再盲目跟风,而是会根据自身实际需求来决定是否购房。疫情前那种冲动购房的现象已然减少。
再次,大型房企的债务危机和楼盘质量问题,也严重打击了购房者的信心。恒大、碧桂园等头部房企频频爆出烂尾楼事件,无疑加剧了购房者的担忧。一旦信心受挫,恢复起来谈何容易。此外,开发商融资渠道受阻,销售业绩下滑,导致资金链紧张,为了控制成本,偷工减料的现象也难以避免,房屋质量难以保障,更加让购房者望而却步。
然而,楼市的量价齐跌,对不同的人群影响程度也大相径庭。对于仅拥有一套住房且用于自住的家庭而言,影响相对较小。但对于持有两套或以上房产的家庭来说,压力则会显著增加。因此,这类家庭需要提前做好以下三个方面的准备,很多人尚未意识到这些潜在的风险。
第一,要做好房价长期下跌的心理准备。全国房价整体呈现下行趋势已是不争的事实。数据显示,今年9月份全国商品住宅销售均价为10484元/平方米,相比4月份的峰值12469元/平方米,下降了1985元/平方米,降幅高达16%。曾经被认为“坚不可摧”的一线城市,也未能幸免。以上海市中心区域的老破小为例,在2021年房价最高时,曾一度超过10万元/平方米,如今已跌至6-7万元/平方米。预计明年房价仍将继续调整,因此,持有两套房产的家庭需要做好房产市值进一步缩水的准备。
第二,要做好房产难以变现的准备。从明年开始,持有两套房产的家庭需要警惕房产难以顺利出售变现的风险。今年以来,二手房挂牌量激增,北上广深等13个重点城市的二手房挂牌量在9月初已逼近200万套,较1月份增长了25%。其中,上海增幅最为显著,五个月内激增82%。这表明,二手房业主普遍对后市持悲观态度,纷纷抛售房产,同时也反映出购房需求正在快速萎缩,难以消化如此庞大的挂牌量。
第三,要做好持房成本上升的准备。持有房产并非一劳永逸,各种持有成本会逐渐增加,加剧房产持有者的经济压力。
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